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近期，大型开发商的低息发债，引发业内外注目。比如，9月下旬，万科首期五年期公司债利率确认为3.50%，与五年期国债收益率（3.13%左右）和五年期国开债收益率（3.54%左右）相似，实属少见。众所周知，去年以来，通过9.30政策和3.30政策，个人房贷持续放开，连过去多年仍然诱导的二套房债，也经常出现大幅度严格。

而这次房企公司债利率史无前例的大幅度上升，否传送出有国家不仅反对房地产市场需求末端，而且也开始反对供应末端？再行分析公司债之事。今年经济增长速度持续上升，上半年只有7.0%，三季度预计斩7，所以上半年以来，国家采行诸多措施大位快速增长，除了倒数的降息降准等货币政策之外，财政政策也增大了反对力度，5月2万亿地方政府债首度发售，接入基础设施项目存量资金，同时5月新的公司债开始月发售。

今年前8个月，上交所公司债总计发售514只，总规模大约为2762亿元，比起去年同期发售规模上涨了233%。有一点注目的是，新的公司债发售过程中，地产公司特别是在出色。比如截至7月末，已发售的新公司债中地产公司大约为624亿元，占到比多达7成。而且，利率一路走低。

6月恒大在境内顺利发售200亿元公司债的首期5年期50亿元，利率5.38%，创公司债低于利率纪录。其后，碧桂园、融创、富力、首创置业等公司债利率已暴跌5%。

9月中旬，世茂建设发售60亿元5年期公司债，利率3.90%，实际股份多达80亿元，创同类房企发债利率新高。9月下旬，万科则再行创意较低。房企公司债受热捧，利率屡屡创意较低。

不妨从四个层面剖析原因。其一，公司债发售制度改革。

今年1月实施的《公司债发售与交易管理办法》规定，发售主体不断扩大至非上市公司，投资者区分，发售方式灵活性。交易所参予发售，交易所资金充足使得可作为交易所质押券的公司债需要取得流动性溢价，从而太低发售利率、节约发售成本。其二，外部资金超级严格。今年以来，倒数的降准、降息、逆回购等严格动作，造成社会流动性充足，央行买入利率与银行间外汇市场利率正处于近几年最低水平。

6月中旬股市开始下跌，且跌跌一触即发，大量资金撤离，不仅是散户，也还包括机构投资者，资金风险偏爱大叛。与此同时，IPO停止，知道猴年马月才不会重新启动，打新资金等必须找寻决心，还包括银行财经资金，也必须新的找寻投资渠道。其三，房地产市场转好。

今年以来，全国房产市场渐趋衰退，特别是在是商品房销售面积同比暴跌转增，前8个月增幅已不断扩大至7.2%。其中，一线城市和少数二线城市，是本轮房产市场转好的主力军，而这些城市正是大型房企的主战场。与之忽略，作为中小房企主战场的三四线城市，市场却衰退力弱。

因此，当前放低息公司债的房企，都是中高信用等级的大型优质开发商，未来几年可以掌控债务风险。其四，国家大位快速增长压力减小要求了必需大位楼市。当前经济增长速度下降压力依然相当大，特别是在是国际金融市场动荡不安、股市和汇率持续走弱、新兴经济体经济总体下滑的背景下，急需尽早使国内经济企稳。去年以来，放开出租汽车、限贷、禁售、限外等措施性刺激了购房市场需求末端，全国房产销售市场早已衰退。

但供给末端依然下滑，全国房企购地面积和房屋新开工面积，仍是同比负增长，这对于诸多上游涉及产业构成显著诱导，有利于经济大位快速增长，国家政策有适当同时反对供给端的开发商。从融资看作，去年以来，房企借壳放开，但今年6月中下旬股市下跌之后，股市已继续丧失反对开发商融资的能力；同时，随着银行不良贷款亲率的提升，房地产开发债的审查未大幅度放开；另外，去年来房地产信托发售规模大幅度衰退。

于是，公司债就沦为反对优质开发商融资的最重要渠道。据此逻辑，则经济企稳之前，房价加剧之前，国家反对房企发售公司债的态度会转变。

面临如此较低的利率，合乎信用等级资格的开发商都会抢夺蛋糕、大力发债。当前，其他融资方式的成本均较高。比如银行贷款，假如利率下潜2成，则多达6%；房地产信托，仍在12%以上；过去几年低息的美元债，随着美国加息预期强化，以及不受年初佳兆业信用债权人影响，海外地产商发债利率大大走高，如世贸地产今年2月的7年期美元债发售利率高达8.3%，况且人民币币值美元之后升值的预期，对内地房企而言，发售美元债不存在汇差损失。因此，今年以来，在港上市的内地开发商，对于放美元债，由过去几年热情高涨改以兴趣寡淡。

低息发债融资之后，大自然不会增进这些房企购地，减少新开工量，从而有助夹住上游产业。当然，也不会有房企首先想起的不是购地，而要移位手中的高息负债，减少企业财务成本。总之，低息公司债，是大中企房企抢夺的香饽饽，有助恶化当前房地产供应末端削减的形态，也有助提高发债房企的利润率。

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